Was ist eine Baugenossenschaft?

Kleine Zeitreise in die Vergangenheit

Die ersten Wohnungsbaugenossenschaften (auch Baugenossenschaften, Bauverein oder Wohnungsgenossenschaften genannt) wurden im 19. Jahrhundert gegründet. Das Ziel dieser Genossenschaften war es, Wohnungen preisgünstig ihren Mitgliedern anbieten zu können.  Allerdings geschah es, dass sich zu jener Zeit die Wohnungsmarktsituation sehr schnell verschlechterte. Viele Menschen, die bis dahin noch auf dem Lande gewohnt haben, hatten sich wegen der verschlechterten Arbeitsmarktsituation in die Städte aufgemacht, in der Hoffnung, dort eine Stelle zu finden. Ein weiterer Grund lag in dem rasch wachsenden Kinderreichtum in den Großstädten. Die Wohnungssituation verschlechterte sich zügig. Als Folge dessen waren die Wohnungen in den meisten Fällen überbelegt, hygienisch unzureichend und preislich exorbitant.

Um die Wohnungssituation zu verbessern, entstanden neue Genossenschaften, die Mietwohnungen bauten. Durch die Wirtschaftskrise in 1874 konnten sich einige Genossenschaften auf Grund ihrer Kapitalschwäche nicht behaupten. Nach dem Erlass des Genossenschaftsgesetzes 1889 stieg die Anzahl der Baugenossenschaften, denn nun war es möglich, eine Genossenschaft mit beschränkter Haftpflicht zu gründen, was vorher nicht möglich war. Der Bau neuer Mietwohnungen entspannte die bis dahin schlechte Wohnsituation erheblich.

Aktuell existieren weitaus mehr als 2.000 Baugenossenschaften in Deutschland, welche eine stolze Anzahl an etwa 3 Millionen Mitglieder sowie etwa 2 Millionen verwaltete Wohnungen aufzeigen kann.

Das Prinzip der Baugenossenschaft

Die Baugenossenschaft folgt drei grundlegenden Prinzipien:

  • Selbstverwaltung
  • Selbsthilfe
  • Selbstverantwortung

Es handelt sich um eine demokratische Unternehmensform. Die Genossenschaft besteht aus ihren Mitgliedern. Diese wählen jedes 5. Jahr ihre Vertreter aus, die wiederum einen Aufsichtsrat zusammenstellt. Der Aufsichtsrat bestellt einen Vorstand, der seinerseits wiederum MitarbeiterInnen einstellt. Die Führung der Genossenschaft obliegt dem Vorstand. Der Aufsichtsrat steht dem Vorstand bei seiner Aufgabe zur Seite und übt eine Kontrollfunktion aus.

Jede Baugenossenschaft priorisiert das Wohlergehen seiner Mitglieder, indem sie für sichere Wohnungen sorgt und diese im vollen Umfange verwaltet. Natürlich werden die Wohnungen auf die Bedürfnisse ihrer Mitglieder abgestimmt. Dies sorgt für Zufriedenheit, erhöht das Gemeinschaftsgefühl und die Mitglieder identifizieren sich mit der Baugenossenschaft.

Verschiedene Formen einer Genossenschaft

Genossenschaften können unterschiedliche unternehmerische Ziele verfolgen. Diese werden in Satzungen festgehalten. Hieraus resultieren verschiedene Formen.

  • Bauträgerwohnungsgenossenschaft: diese Genossenschaft ist darauf ausgerichtet, Eigentumswohnungen zu errichten. Diese Wohnungen werden den Mitgliedern zum Kauf angeboten.
  • Vermietungsgenossenschaft: wie der Name vermuten lässt, spezialisiert sich eine Vermietungsgenossenschaft auf die Vermietung der Wohnungen an ihre Mitglieder. Inhaltlich gesehen kann man hier von Mietverträgen reden. Die korrekte Bezeichnung dafür ist eher Nutzungsüberlassungsvertrag.
  • Vermietungs- und Eigentumswohnungsgenossenschaft: die meisten Baugenossenschaften in Deutschland zählen zu dieser Form. Die Wohnungen werden entweder an die Mitglieder vermietet oder verkauft. Die meisten Genossenschaften dieser Form haben den Schwerpunkt auf Vermietung.
  • Wohnungsbezogene Dienstleistungsgenossenschaft:  diese Form unterscheidet sich größtenteils von den anderen Formen. Denn der Fokus der Dienstleistungsgenossenschaft liegt nicht nur bei Vermietung und Verkauf. Sie bieten zahlreiche Dienstleistungen rund um das Wohnen an wie z.B. Bausparverträge oder Vermittlungen von Versicherungen bezüglich der Immobilie.

 Mitglied werden

Um ein Mitglied einer Baugenossenschaft zu sein, muss man zu allererst einen sogenannten Genossenschaftsanteil einzahlen. Die Höhe des Beitrages variiert je nach Genossenschaft. Dabei bewegen sich die Höhen zwischen 3-stellen sowie 5-stelligem Bereich. In der Regel kann man mit einer Höhe rechnen, die der Kaution gleichkommt.

Mit den Anteilen der Mitglieder werden dann von der Baugenossenschaft Projekte finanziert und bilden die Rücklage für das Unternehmen. Auf die Geschäftsanteile entfallen geringe Dividenden. Überschüsse werden wieder reinvestiert.

Außerdem hat jedes Mitglied ein Mitspracherecht. Denn mit der Einzahlung einen Geschäftsanteiles ist er auch Anteilseigner der Genossenschaft.

Was passiert nun, wenn ein Mitglied kündigt? Die Baugenossenschaft ist verpflichtet, seine Geschäftsanteile zu erstatten, nebst Dividende. Man kann allerdings auch Mitglied sein, ohne eine Wohnung bei der Genossenschaft zu besitzen oder zu mieten.

Miete zahlen trotz Mitgliedschaft?

Ja, Miete muss trotz einer Mitgliedschaft und trotz Einzahlung der geforderten Anteile entrichten. Sie fragen sich sicherlich, warum dem so ist. Nun die Mitgliedschaft räumt Ihnen das Recht ein, eine preisgünstige Wohnung zu mieten und die vielen Vorteile einer Mitgliedschaft zu genießen, wie z.B. das lebenslange Wohnrecht. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf gehört somit zur Vergangenheit.

Die Qual der Wahl

Wenn Sie sich nun entschlossen haben, eine Genossenschaftswohnung zu beziehen, dann müssen Sie noch einige Vorbereitungen treffen. Bei der immensen Anzahl an Baugenossenschaften (über 2.000 Stück) haben Sie die Qual der Wahl. Jede Genossenschaft hat andere Ziele. Sie sollten sich über die Wunschgenossenschaft hinreichend informieren und abstimmen, ob Ihre Interessen und Bedürfnisse von ihr erfüllt werden können. Trotz allem kann pauschal festgestellt werden, dass alteingesessene Genossenschaften meistens über einen festen und großen Bestand an Immobilien vorweisen. Dadurch können sie die Wohnungen zu einem besseren Preis anbieten. Jüngere Genossenschaften hingegen haben zwar eine höhere Anteilskaufbetrag, sind aber transparenter. Diese Pauschalen müssen nicht zwangsläufig die Realität wiederspiegeln.

Um sicher zu gehen, empfiehlt es sich, dass Sie mit Mitglieder der Wunschgenossenschaft sprechen. So erfahren Sie aus erster Hand, wie die Genossenschaft mit ihren Mitgliedern umgeht und ob Ihre Wahl die richtige ist.

Vereinbaren Sie mit uns einen Beratungstermin. Wir stellen uns gerne vor und helfen Ihnen bei Ihrer Entscheidung.